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对防范房产登记诉讼风险的几点认识

发布时间:2016-07-06 09:44:05   来源:

随着房地产业的持续和快速发展,房地产市场日趋活跃,房地产法律纠纷更加复杂,房地产登记中存在的问题也日益突出,社会各方面对房地产登记制度提出了新的要求,我们办理房地产登记也必须要调整新思路,对如何防范房地产登记诉讼风险作进一步思考,以下是我个人的几点认识:

一、造成诉讼风险的原因:

(一)我国相关房地产法律、法规制度建设滞后和不完善。

各级法院对房地产登记发证行为合法性的审查主要包括职权审查、登记发证行为事实和证据审查、适用法律审查和法定程序审查四个方面。其中对登记发证行为事实和证据审查部分,是进行实质审查还是形式审查,则始终存在争议。这种争议不仅存在于法院和房地产登记部门之间,即使不同的法院审查标准的把握,也不是完全一致的。造成这一状况的原因是由于我国尚未制定不动产登记法,现行的不动产登记制度缺乏完整的体系,对登记机关的设置,实质审核的内容、登记的程序、登记的效力等没有统一的法律依据,致使一些法理问题无法得到合理的解释,从而加大诉讼风险。

(三)社会因素和不动产特性,是造成房屋登记行政诉讼的客观因素。

近年来,随着我国市场经济的飞速发展,房地产成为我国新的经济增长点,房地产市场也在逐步走向成熟,相关的法律体制也在不断完善。公民、法人及其他组织的权利意识和法制观念的不断提高、维权意识的增强,对房屋登记这种关系重大财产的行政行为更是积极通过法律寻求自身权益的保障,使得房屋登记行政诉讼呈快速上升的势头。同时,作为房地产具有价值大,使用周期长,不可移动等特性,使得不动产登记行政行为的诉讼时效长达20年,而其他行政行为的诉讼时效最长不超过5年,这就无形中增加了房地产登记的诉讼风险。

二、涉及房屋登记行政诉讼的几种类型

房屋行政登记所涵盖的范围比较大,包括房屋所有权初始登记、房屋转移、变更、注销登记以及房屋他项权利的设立、变更、注销登记。所以,通常我们理解的房屋登记行政案件是指公民、法人或者其他组织不服房地产登记机关对房屋所有权、房屋他项权利和其他依法应当登记的房屋权利以及与此相关的事项进行记载、公示的具体行政行为而提起行政诉讼的案件。目前,起诉的房屋登记行政案件所涉及登记行为的类型主要有以下几种:

(一)对房屋所有权的初始登记行为不服提起的诉讼。

房地产相关法律规定,新建房屋竣工验收合格后,房地产权利人应当申请房屋所有权初始登记。目前对房屋所有权初始登记提起行政诉讼的当事人有两种。一种是房屋联建或参建单位,这些单位往往因房屋分配比例、投资资金等问题发生争议,以颁发房产证行为侵犯其房屋所有权为由提起行政诉讼;另一类当事人是新建商品房的买受人,他们提起诉讼,主要是因为开发商违约在前,而房屋登记部门为其颁证后直接导致买受人合法权益受到侵害。

(二)对房屋转移登记和变更登记行为提起的诉讼。

关于不动产登记对物权变动的效力,在国际上有两种立法体例。一种是实质主义的登记,另一种是形式主义的登记。所谓实质主义登记,即不动产的各项变动都必须登记,不登记的不发生法律效力。我国《房地产管理法》就是这种体例。按照法律规定,房屋因买卖、交换、赠与和继承等原因发生所有权转移,必须经过转移登记才发生法律效力。而转移登记及变更登记是房地产登记中最多的登记行为之一。所以,因转移登记及变更登记提起的行政诉讼是房地产登记类案件中最主要部分,也是最多的部分。目前,对房屋转移登记及变更登记提起的行政诉讼当事人往往是基于对私有房屋主张共有权,由于买卖、赠与、继承、析产的原因,部分权利人向房地产登记部门申领了房产证,而其他主张权利的人认为颁证行为侵犯了他们的合法权益,起诉要求撤销颁证行为。

(三)对房地产抵押登记行为提起的诉讼。

随着房地产市场迅速发展,交易日趋活跃,再加上房地产金融服务的推动,房地产抵押贷款已越来越普遍。我国担保法明确规定,以城市房地产抵押的,应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日生效。正因为法律规定房地产抵押合同以登记为生效条件,所以,一旦房地产抵押产生争议,当事人总是首先针对抵押登记提起诉讼。

(四)对注销房地产登记行为提起诉讼。

注销登记可以是根据权利人的申请,也可以是房地产登记部门依职权进行办理。此外,房地产登记部门认为因自己工作疏忽造成登记错误的,往往也以注销登记的方式予以纠正。在当事人不服注销登记的行政案件中,主要以注销房产证的登记行为为主。

三、防范房产登记诉讼风险的措施及对策

      进一步修改房屋权属登记程序,建立和完善科学的房屋登记机制是防范诉讼风险的根本保证。

法院审查颁证行为的合法性,主要针对登记发证行为事实和证据审查、适用法律和法定程序审查。而我们目前参加的诉讼案件中,因做出的登记发证行为事实不清,证据不足造成败诉的占败诉案件总数的85%,因适用法律错误和违反法定程序造成败诉的占15%。这些数据客观反映出正确认识房屋登记行为的性质,准确把握房屋登记行政行为规律的重要性。房屋登记不同于一般的行政处理行为,它只是对引起房地产权利变动的民事行为的一种肯定,而不是对房地产权纠纷的处理和裁决,因此房屋登记只是对民事行为的认可行为,而不是对民事纠纷的处理行为,这些都要求登记工作人员在明晰房地产相关法律、理论的同时,认真学习有关物权的民事法律规定,熟悉房屋登记的相关程序,在现有法律、法规、规章和规定范围内充分发挥主观能动性,进一步精细化登记部门的程序设定、审查申请材料的范围和程度、各类登记行为的条件、登记公告程序的完善等等,并借鉴外地先进经验,以求建立和完善科学化的房屋登记机制,它既要充分保护房屋权利人的合法权益,也应当清楚界定房屋登记部门的职责义务,这是解决当前房屋登记行政诉讼诸多问题的根本保证。

首先,要认识到在房屋权属登记中,登记机关自身的安全运作尤为重要(如果在登记过程中产生了行政赔偿,这就是运作不安全)。在日常工作中,每天登记部门要接待大量的老百姓,办理或咨询各类房产的各项登记、协助执行、产籍查询等大量日常性事务工作,稍有不慎,就容易引起诉讼,由此耗费登记部门大量的人力、物力、财力,甚至导致行政赔偿。而社会上又有的不法分子想在房地产登记中,制造假法律文书、假证件、合同从中获得不法利益,有的制造假产权证,企图骗取资金等,这些都会给房屋登记部门的安全运作带来威胁,是登记过程中的不安全因素。这就要求我们登记部门内部应建立严格的责任追究机制,如果登记人员对登记内容不承担责任,就很难有压力和动力来履行审查义务,责任追究机制的具体体现就是建立对个人的追偿制度,这也是对登记人员的自我保护措施。对房屋权属登记工作实行终身责任制,凡登记管理中出现的错案,按照职权范围、责任大小,既对事实进行追究,又对责任人进行追究。在发生不当登记给权利人造成经济损失的情况下,在不动产登记机关对外承担赔偿责任之后,还要根据登记工作人员的过错程度,向其本人追偿,以确保工作人员高度的责任感。只有明确了被追偿人的范围和责任,才能使内部责任制度(即向个人的追偿制度)与外部责任制度(即不动产登记机关的赔偿责任制度)相结合,使登记工作形成良性循环。

登记的重要性决定了登记人员必须要有卓越的执业品质和专业技能,一支高素质的房地产权属登记职工队伍是权属登记机关安全运作的重要保障。其每个工作人员必须熟悉和掌握现行法律、法规及规范性文件,把为群众服务好与依法登记的工作原则结合起来,并力求在中间找到结合点和平衡点。这就要求登记部门要有计划地组织登记工作人员学习政治理论,加强廉政建设教育,增强登记人员的服务意识,提高政治素质,确保其遵纪守法、秉公办理、按章办事;学习房地产及其相关的法律、法规,学习实施具体登记行为的操作规程,熟悉有关的法律条文和登记审查的有关程序,提高他们的业务能力。必要时还可以组织登记人员旁听法院审理案件,从中了解人民法院如何依法审查颁证的具体行政行为,从中总结经验,找出存在的问题,吸取教训,不断提高办证业务水平和办证质量。

登记部门的业务工作运行,要有严格的规章制度及严明的工作纪律措施,这是登记工作安全运作不可缺少的制度保障。要建立登记工作第一责任人制度,把依法登记作为业绩量化考核,要建立登记工作监督机制,把监督责任真正落实到各个岗位和每个登记人员;要建立对登记人员违法行政追究制度,把登记人员工作的好与坏和对个人的奖惩挂钩;要坚持民主集中制度和公开办事制度,按审批权限审查;还应完善登记人员的选拔机制、培训机制等制度,从制度上保证依法行政,来防范诉讼风险。

(五)强化现代化信息技术管理是防范诉讼风险的重要内容。

运用现代信息技术完善对权属登记的管理。随着国家对房产登记制度的不断完善和规范,房地产业的迅猛发展,原始的手工操作已力不从心,权属登记的信息现代化管理与其登记的产籍簿册、权属档案管理的现代化相结合,登记部门应不断完善信息管理制度、措施、程序,有必要在现行权属登记体制下,落实各项制度的同时,通过整合现有信息资源,实现信息共享,加强部门协作配合,使之管理更加严密,以此来防范诉讼风险。

当前我国有关房屋登记的一系列制度相对滞后,尽快制定和完善有关房屋登记的法律、法规和规章,统一在实践中存在的混乱,是解决房屋登记工作诸多问题的根本办法。鉴于目前的客观实际,可以依据登记部门自身的职责义务,整合现有的人力资源,优化组合,深挖内部潜力,在内部建立政策、法规研究部门,统一研究登记行政行为的规律和特点,指导登记行为的实践;充分利用现有的法律、法规和规范性文件,统一研究制定符合登记行政行为的相关配套制度,为办理房屋登记提供明确的法律依据,使处理的每一宗房屋登记案例都有法可依,争取法律效果和社会效果的高度统一,将房屋登记行政诉讼的风险降到最低的程度。


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