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新《房屋登记办法》更加便民利民

发布时间:2016-07-06 09:48:44   来源:

按《房屋登记办法》7月1日正式实施,我“中心”开展了形式多样的学习讨论活动,为深入学习和理解《房屋登记办法》,正确办理各类房屋登记有着积极的意义。本次刊登的《新〈房屋登记办法〉更加便民利民》是“中心”职工在学习中对《办法》理解的理论探讨的文章,以供讨论。

 


新《房屋登记办法》更加便民利民

 

 

    7月1日,新颁布的《房屋登记办法》正式实施,它的颁布实施将对房屋登记制度产生重大而深远的影响。使用多年的《城市房屋权属登记管理办法》随之退出历史舞台。新《办法》在立法中更加体现了以人为本,便民利民的原则。


 

    一、 各项规定更加具体,便于理解和操作


 

    《办法》的主要立法依据是《物权法》,《办法》也充分体现了《物权法》的物权平等保护原则,也细化了不动产登记中房屋登记的各项规定。明确了进行各类房屋登记时申请人应如何申请,提交什么要件,登记部门的办理时限,登记应该告知,询问申请人的内容和事项。立法中体现了房屋登记应自愿申请,取消了对房屋登记申请时限的规定,登记的职能主要体现在物权公示和公信上,便于群众理解和监督,有利于操作,充分体现了便民、为民的立法精神。


 

    二、新增的登记类型,更有利于保护权利人的合法权利


 

    新《办法》较旧《办法》新增了预告登记,更正登记,异议登记等新的登记类型,赋予了权利人保护自身权益的法律依据和途径。预告登记是申请人对未来实现物权的一种请求权登记,是民法之诚实信用原则和禁止权利滥用原则的体现。按照一物一权主义,在同一物上不能同时并存两个或两个以上相互冲突的物权,但现实中一房两卖或对已售房屋又设定抵押权的事不乏存在。但新《办法》增设了预告登记,权利人购买房屋未进行房屋转移登记时,可依据双方约定的预告登记的内容申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。预告登记赋予权利人对抗第三人的权利,有利于物权的保护和未来物权的实现,有效的防止了“一房二卖”的现象。《办法》还规定预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。所以我们在购买商品房时一定要和开发商约定预告登记的内容。当房屋登记发生错误时,原《城市房屋权属登记管理办法》没有明确更正的途径,对于权利人或利害关系人而言,只有通过行政诉讼撤销原登记或通过民事诉讼确认登记的要件无效而撤销行政登记。新《办法》确定的更正登记和异议登记则是赋予权力人和利害关系人对房屋登记错误的纠错申请,当权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的,可以申请更正登记。当利害关系人申请更正,权利人不同意的,利害关系人可申请异议登记。异议登记只是一种临时性限制措施,不会产生不动产物权变动的效力,其目的是限制登记簿记载权利人处分不动产物权而进行的物权登记行为。但异议登记不当,给权利人造成损害的,利害关系申请人要承担相应的赔偿责任。这样即赋予了利害关系人保护自身合法权益的权利,又保护了权利人的权益不受侵害,是平衡权利人与异议登记申请人之间的利益,制裁恶意提出异议登记的申请人。


 

    三、明确了建筑区划内公共场所、物业用房、公用设施的登记,保护了全体业主的共同利益


 

    《办法》规定房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区内依法属于全体业主共有的公共场所,公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。这一规定有效的保护了全体业主的共用财产。原来对这一部分的登记没有法律法规明确,一般都登记在建设单位(开发商)名下,建设单位(开发商)既然登记了该房屋的所有权,自然有处分该房屋的权利,这样很大程度损害了全体业主的利益。新《办法》明确了该类房屋要登记在全体业主名下,但不颁发房屋权属证书,这即明确了产权归属,又保证建设单位和个别业主没有处分该类房屋的权利,这些房屋只能给全体业主服务或给全体业主带来效益。


    四、相关规定更加科学规范,权利人的利益得到充分的保证


 


    《物权法》、《房屋登记办法》赋予登记簿重要的法律地位,登记簿体现了登记活动的最终结果,是物权公示原则的物质载体和物权归属及内容的法律根据,并具体地实现着登记对不动产物权的一大效力(物权变动的效力、权利正确性推定效力、善意保护效力),房屋的变动自记载于登记簿时发生效力,权属证书的记载与登记簿不一致时,除有证据证明登记簿确有错误外,应以登记簿为准。房屋权属证书是权利人享有房屋物权的证明,是登记簿的外在表现形式,权属证书的转移占有亦不能作为不动产物权变动的生效要件,也不再是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证。新的登记制度的这一改变保证了物权效力最重要的登记簿安全地掌握在登记部门手中,是物权登记公信的保障,有效的防范了利用房屋所有权证或涂改伪造房屋所有权证进行违法犯罪的行为。


 

    《办法》还规定对已办理商品房销售合同登记备案和预告登记的房屋不得办理在建工程抵押登记,已设定在建工程抵押的房屋不得销售。所以购买商品房后应及时办理商品房预售合同备案和预告登记,以保护自身的合法权益。


 

    《办法》新增了集体土地发证的内容,集体土地房屋得到平等保护。集体土地上房屋登记是第一次以法规形式被《办法》明确,属首次登记,为我们开展农村集体土地范围内的房屋登记工作提供了法律支持。《办法》规定了集体土地范围内房屋登记的对象、程序、要求,考虑了集体土地的性质和相关的保护规定,对明晰、界定和保护农民集体所有制财产具有重要意义,有利于构建社会主义和谐社会,为实现城乡统筹的登记体系,积极稳妥地开展集体土地房屋登记工作奠定了基础。


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